深圳片区对对碰——蛇口片区VS前海片区VS后海湾片区（之一）

区域介绍篇

目录

一、区域资源

二、政策规划

三、SWOT分析

一、区域资源 咨询热线：18718528650

蛇口片区

前海片区

后海湾片区

区划范围

东起后海大道，

南临深圳湾，

西接大南山，

北至东滨路。

东起前海路，

西、南临海，

北至宝安中心区

东起深圳湾口岸，

南临深圳湾，

西至后海大道，

北至滨海大道

交通

道路

南北走向：

后海大道、爱榕路、四海路、

公园路、花果路、南海大道等

东西走向：

东滨路、工业九路、工业八路、

荔园路、工业七路、招商路、

蛇口新街、南水路、望海路等

南北走向：

南坪快速、前海路、月亮湾大道等

东西走向：

深南大道、海滨大道、沿江高速、桃园路、学府路、桂庙路、登良路、东滨路、兴海大道等

南北走向：

沙河西路、科苑南路、中心景观路、后海滨路、后海大道等

东西走向：

滨海大道、东滨路、工业九路、

工业八路、招商路、科苑大道、

望海路等

蛇口片区

前海片区

后海湾片区

交通

地铁

2号线（世界之窗-蛇口西站）：

东角头站、水湾站、海上世界站、蛇口港站、赤湾站（已开通）

1号线（罗湖火车站-机场）：

大新站、鲤鱼门站、前海湾站

（2011年1月开通）

5号线（前海湾-宝安中心-西丽-龙坂-布吉-黄贝岭）：

前海湾站（2011年6月30日开通）

2号线（世界之窗-蛇口西站）：

后海站、登良站、海月站、湾厦站

（已开通）

铁路

平南铁路（平湖-南山）：

（西端连接蛇口和妈湾两个港口，在东端的平湖南站连接广深铁路、京九铁路。）

蛇口火车站

深港机场高铁：

深圳机场-前海湾站-香港机场

（另有一支线路至新界西北洪水桥，连通西铁）

平南铁路（平湖-南山）： 深圳西站

其他

蛇口汽车站（主要发往省内、广西、湖南、湖北、江西、浙江、四川、福建）

深圳湾口岸

配套

商业

说明：较为完善，中高端为主，深圳最“洋”的酒吧街

海上世界酒吧街、南海玫瑰园酒吧街、蛇口沃尔玛、花园城中心、迪卡侬、

国美、苏宁、人人乐、华润万家等

说明：中端为主

人人乐、苏宁、星海名城七期（招商中）、大新前海商业中心、太子批发市场（建设中）

说明：建设中，中高端为主

太古城商业街（接驳地铁）、各大豪宅楼盘沿街商铺

酒店

说明：最好服务公寓，星级酒店林立

服务公寓：

泰格公寓（五星）、盛捷服务公寓

五星酒店：

深圳南海酒店

四星酒店：

深圳鸿隆明华轮酒店、深圳明华国际会议中心、维也纳酒店（深圳海湾店）、深圳金銮富众酒店、深圳登喜路酒店

说明：中档酒店为主

四星酒店：

深圳中南海悦酒店、

深圳东方山水酒店、

深圳青青世界酒店

教育

说明：深圳最好外籍学校、名校较多

外籍：

Shekou International School、QSI International School of Shekou 等

中小学：

海湾小学、育才一小、育才二小、育才三小、育才一中、育才二中、育才三中、蛇口学校、东湾小学、育才四小、后海小学、振兴学校等

说明：学校多、不乏名校

中小学：

前海小学、大新小学、南山实验学校荔林中学部、南山实验学校鼎太分部、北大附中南山分校、深大附中、前海中学、阳光小学、南园小学、南山小学、华府小学、月亮湾小学等

说明：规划中

卓越维港东侧规划有一学校

医院

蛇口人民医院(二级甲等)

离南山人民医院（南头片区）(三级甲等)不远

规划有综合医院一所、西部有门诊部一所

公共

四海公园、大南山

大南山、小南山、赤湾山；大南山郊野公园、小南山观海公园、中华文化主题园林、青青世界、荔林公园

15公里滨海长廊

前海交通规划及商业、教育配套

二、政策规划 咨询热线：18718528650

蛇口片区

前海片区

后海湾片区

总体

规划

蛇口片区、前海片区、后海湾豪宅片区均属前海中心的辐射范围，同为前海中心战略的受益者。前海中心的战略地位：

A、两大城市中心之一

《深圳市城市总体规划（207-2020）》提出建立三级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心，9个组团中心。

两个城市中心，即福田中心（福田中心区、罗湖中心区）和前海中心（前海、后海及宝安中心区）。

两个中心的功能区别：

福田中心——深圳市中心，严格的市中心，内向型中心。

前海中心——珠三角服务业中心，区域的中心，外向型中心。

B、三大发展轴轴心之一

前海中心将成为深圳的西部发展轴，与中部、东部发展轴并列，成为深圳提升国际化城市职能、实现深港合作、促进珠三角城镇群协调发展的战略性走廊。

蛇口片区

前海片区

后海湾片区

各片区规划

要点

关键词：更新、国际

通过海上世界城市综合体、蛇口网谷、太子湾邮轮母港等项目建设及片区旧改，实现片区升级

关键词：规模、中心

到2020年成为亚太地区重要的生产性服务业中心。

关键词：高端、财富

集金融、生活、生态、娱乐、文化、艺术、科研、国际交通、世界体育赛事等为一体的“城市中心区域”

13.35平方公里

18.04平方公里

2.3平方公里

主要内容

1、“海上世界城市综合体”

将建设海上世界广场、太子广场、金融中心二期、招商局广场、伍兹公寓、五星级精品酒店区、文化体验区、高尚住宅区等8大项目，预计带动产值将达400亿；

新海上世界示意图

招商局广场 船前广场

船尾广场 船后广场

2、太子湾国际邮轮母港

对太子湾原有码头区的功能进行调整和改造升级，打造成集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲于一体的现代化国际邮轮母港，并将在2011年建成可停泊最高达15万吨位的国际豪华邮轮，成为华南地区最大的邮轮母港。从蛇口到香港迪士尼乐园、香港新机场仅需10多分钟。

3、蛇口网谷

将打造成为中国南方互联网产业最发达的地区、深圳乃至国内最具影响力和竞争力的互联网产业基地。目前，蛇口网谷已经聚集了包括飞利浦、日立等众多知名企业，同时聚集互联网及电子商务企业30多家，招商局与中科院先进院合作成立的育成中心也正式入驻。3年初步建成后，蛇口网谷将吸引300～500家互联网企业进驻，形成网络信息及科技服务产业的集聚发展，2015年园区企业总产值超过300亿元。

4、多个旧改项目已经启动

万科渔一村旧改、湾厦村旧改、荔园旧改、水湾村旧改等多个项目已启动。

规划方向：

1、 “三片一带”

由商务中心片区、保税港片区、综合发展片区、滨海休闲带片区组合形成“三片一带”格局，

2、 “四大产业”

重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他服务业四大产业。

北区：国际金融商务区

南区：富人居住+高端购物区

（以东滨路为界）

后海湾北区：

230万平方米的商务办公区

120多万平方米的商业空间

50余万平方米总部基地

进驻企业：航天科技集团、中海油总公司南方总部、中建钢构总部等。百丽、天虹总部；航天国际中心项目已拿到施工许可证；阳光保险、中山证券、大成基金等金融企业总部；百度将把国际总部、南方总部、研发中心放到后海片区；阿里巴巴拍得两块总面积为16291.77㎡的地。

后海湾南区：

150万平米顶级豪宅区。将成为国际中央商务住区，并孕育出一个全新的国际金融财富圈。

三、SWOT分析 咨询热线：18718528650

蛇口片区

前海片区

后海湾片区

S

W

O

T

S

优势

1、片区绿化覆盖率高，自然环境优越，景观资源丰富。

2、配套成熟，科教文卫设施齐备，交通发达；

3、外籍人士最多地区，生活品质高。

1、交通规划最发达，轨道、地下、陆路一应俱全，将成为深圳最重要的战略要地之一；

2、政策扶植性强，资金、技术、人才流向该片区的前景巨大。

3、南山最后的大片处女地，拥有广阔的开发前景。

1、深圳最高标准的硬件配套；

2、纯富人区，片区消费能力强；

3、片区发展确定性强。住宅项目开发已完成过半，商务项目逾半准备上马。

W

劣势

1、片区新刺激因素不及其他两个片区。除海上世界及大南山周边外，几乎无新地可开发；

2、由于上述原因，该片区人口流动性经济效应不显著。

3、由于历史原因，部分道路较窄、公共配套设施较为陈旧，不利于更新或改造。

1、环境劣势。原有月亮湾电厂、南山热电厂、妈湾电厂、妈湾垃圾焚烧厂等带来较多的废气和辐射污染；物流业的发达也带来了大量粉尘和噪音污染；

2、形象劣势。历史定位和环境因素塑造了该片区较强的负面形象。

3、短期内不确定因素较强。从2001年到2010年，前海的定位先后有3次大变化，从高新软件园到物流园再到前海中心。目前发展战略的实施细节仍未出台。

1、片区面积较小，可开发土地将在3、5年内耗尽；

2、靠近深圳湾口岸，交通繁忙，容易造成拥堵。

3、由于片区为单一豪宅产品，无过渡或替代产品，势必在楼市发生波动时面临较大的风险考验。

O

机会

1、新海上世界等几个大型项目的开发，将刺激该片区渡假观光人口的增长；

2、片区旧改，带来新的经济增长点，同时通过改善旧的公共配套和片区居住环境，使片区价值再次获得提升。

1、发展机会。强大的政策支持和深港合作，有望成为一个“国际性生产服务业中心”；

2、改善机会。由于新的定位和政策扶持，原有的低端、高能耗、污染大的项目有可能逐步退出，使片区环境获得改善。

1、深圳湾北区商务带建立起来之后，将与科技园无缝接轨，形成金融创投-科技研发的产业带，加上先天优越的地理环境，具有很强的竞争力；

2、深圳湾南区多个楼盘即将入伙，预计2-3年内该片区人口将爆炸性增长，经济前景十分乐观。

T

威胁

旅游资源之争。后海湾片区、前海片区在海景资源方面拥有与蛇口片区同等优势，但商业、休闲娱乐配套等方面可塑性更强。蛇口片区只有扩大文化沉淀优势，强化配套设施，才不会丧失原有的旅游、娱乐资源优势。

城市中心之争。虽然福田中心和前海中心有不同的功能定位，但一城双中心必定会竞夺各自的发展资源，存在一定程度上的竞争。福田中心由于已经发展成熟，高度城市化，具有很好的城市形象和很高的无形价值，其先发优势和品牌价值势必对前海中心构成压力。

商务中心之争。“国际金融商务区”的定位将受到来自前海片区和福田CBD强有力的挑战。福田CBD具有独特的先天优势，而前海片区在交通规划和土地资源方面具有相当优势，但前海片区的开发工程较大，周期较长，后海湾片区仍具有时间优势。

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